Le contrat de sous-location est un contrat entre le locataire qui donne en location le logement qu’il loue à une tierce personne, appelée le sous-locataire.
· La loi applicable en matière de bail d’habitation classique :
L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, applicable aux locations vides ou meublées, prévoit que :
« Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours ».
Le principe est que le locataire ne peut sous-louer le logement qu’il loue sans autorisation écrite du bailleur.
Notre cabinet analyse les clauses de votre bail pour vérifier la présence ou non d’une clause de sous-location illicite et peut vous accompagner dans le cadre d’une éventuelle demande d’autorisation de sous-location du logement dont vous êtes locataire auprès de votre bailleur.
Attention, si vous avez conclu un bail civil de droit commun, le principe est que la sous-location est autorisée sauf clause contraire. Il est donc primordial de bien rédiger votre bail.
· Quels risques sont encourus par le locataire en cas de sous-location sans autorisation écrite du bailleur ?
La sous-location sans autorisation écrite du bailleur est illicite. Si vous apprenez que votre locataire sous-loue sans autorisation le logement dont vous êtes propriétaire, n’hésitez pas à faire appel à nos services en vue de faire constater la sous-location illicite et, le cas échéant, initier une procédure judiciaire en résiliation du bail et expulsion du sous-locataire, outre une demande de dommages-intérêts.
La sous-location est illicite même lorsque le locataire loue en AIRBNB ou via d’autres plateformes d’hébergement.
La cour de cassation considère qu’en cas de sous-location illicite, les sous-loyers perçus par le locataire constituent des fruits civils appartenant au propriétaire. Ainsi, toutes les sommes perçues par le locataire au titre de la sous-location illicite peuvent être remboursées au bailleur principal.
« Sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire ; qu’ayant relevé que les locataires avaient sous-loué l’appartement pendant plusieurs années sans l’accord du bailleur, la cour d’appel en a déduit, à bon droit, nonobstant l’inopposabilité de la sous-location au bailleur, que les sommes perçues à ce titre devaient lui être remboursées ; » (Cass. 3e civ., 12 sept. 2019, n° 18-20.727, Publié au bulletin).
Notre cabinet vous accompagne dans une situation de sous-location illicite.