Vous avez conclu un bail d’habitation avec un locataire mais ce dernier ne règle pas ses loyers à échéance ?
L’article 1728 du Code civil de droit commun prévoit que le locataire a pour obligation de payer le prix du bail aux termes convenus.
La loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit cette obligation en son article 7a).
En contrepartie du paiement du loyer par le preneur, le bailleur a pour obligation de lui délivrer la chose louée et de lui permettre d’en jouir paisiblement.
En cas d’impayés de loyers, le bailleur peut, si le bail comporte une clause résolutoire, délivrer un commandement de payer les loyers à son locataire et visant la clause résolutoire du bail.
Le commandement de payer visant la clause résolutoire contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.
A défaut de paiement dans le délai imparti par ledit commandement, le bailleur a la possibilité de saisir la juridiction compétente aux fins d’acquisition de la clause résolutoire (soit en référé, soit au fond, devant le juge des contentieux de la protection compétent en matière de bail d’habitation).
Cette clause joue automatiquement, cela signifie que le juge va constater l’existence de la dette et en conséquence, va constater l’acquisition automatique de la clause résolutoire du bail.
Néanmoins, attention, votre locataire pourra solliciter, dans le cadre de la procédure, la suspension de la clause résolutoire qui sera, si le Juge y fait droit, circonscrite au respect d’un échéancier de paiement.
Si le Juge octroie au preneur des délais de paiement et suspend les effets de la clause résolutoire mais que l’échéancier n’est pas respecté par le locataire, à compter de la signification de la décision par un commissaire de justice compétent, vous pouvez faire exécuter la mesure d’expulsion dans le respect des règles de procédure classiques en matière d’expulsion.
Si le bail ne stipule pas de clause résolutoire ou que vous êtes lié avec votre locataire par un bail verbal (reconnu par la jurisprudence), vous avez la possibilité de solliciter la résiliation judiciaire du bail pour impayés devant le juge des contentieux de la protection statuant au fond.
Il sera nécessaire de démontrer que l’inexécution est suffisamment grave. Le locataire pourra également solliciter des délais de paiement ou faire valoir des arguments pour motiver l’absence de paiement des loyers.
Le cabinet vous conseille en matière d’impayés de loyers et reste à votre disposition en cas de litiges locatifs.
A lire :
Article 24 de la loi de 1989