3 octobre 2024
Cour de cassation
Pourvoi n° 21-24.480
Dans un arrêt du 3 octobre 2024, la Cour de cassation a énoncé que le promettant ne pouvait prétendre à aucune indemnité d’immobilisation en cas de non-réalisation de la vente du fait de nuisances sonores constatées dans l’appartement après la signature de la promesse.
En l’espèce, par acte authentique du 24 novembre 2016, une personne avait consenti à une autre une promesse unilatérale de vente d’un appartement au prix de 397.000 euros.
La réalisation de la vente avait été fixée au 24 février 2017 puis reportée au 22 mars de la même année.
Par suite, le bénéficiaire de la promesse avait informé le promettant de son refus d’acquérir le bien en raison de nuisances sonores découvertes dans les lieux.
Le promettant a initié une procédure aux fins d’obtenir le paiement de l’indemnité d’immobilisation, et, ayant été débouté de ses demandes en appel, soutenait, devant la Cour de cassation, que la cour d’appel avait privé sa décision de base légale au regard de l’article 1103 du Code civil en ce que :
- l’absence de signature du compromis était du fait du bénéficiaire,
- les juges du fond n’avaient pas constaté que les nuisances sonores constatées après la signature de la promesse de vente excédaient les normes acoustiques en vigueur et ils n’avaient pas tenu compte des caractéristiques de l’immeuble, lequel n’était pas neuf.
- la promesse stipulait que le promettant s’engageait à délivrer le bien dans son état actuel.
La cour de cassation a rejeté le pourvoi du promettant, considérant que les juges du fond ont pu déduire de leurs constatations que la non-réalisation de la vente était imputable au seul promettant, lequel ne pouvait donc prétendre à aucune indemnité d’immobilisation.
Lorsque le refus d’achat du bénéficiaire de la promesse est justifié et légitime, l’indemnité d’immobilisation doit donc lui être restituée. Les Juges doivent donc faire une appréciation souveraine de la situation afin de vérifier si le motif opposé par le bénéficiaire est légitime ou non.